Dakisolatie verplicht bij verkoop: kan je een woning zonder dakisolatie verkopen?
In Vlaanderen zijn er specifieke regels en verplichtingen rond dakisolatie. In dit artikel bespreken we of dakisolatie verplicht is bij verkoop en verhuur. Daarna beantwoorden we enkele veelgestelde vragen. Weet je niet of jouw (verhuur)woning aan de huidige isolatieregels voldoet? Vraag gratis advies aan specialisten via ons offerteformulier.
Vul het offerteformulier in en kom in contact met meerdere specialisten
Is het verplicht om je dak te isoleren bij verkoop?
Dakisolatie is momenteel nog niet verplicht bij de verkoop van je woning. Je bent als verkoper wel verplicht om een EPC-attest aan de koper te geven.
Dit attest bepaalt in een grote mate de verkoopprijs: woningen met een EPC-score tussen de 100 en 199 zijn gemiddeld gezien 11% meer waard dan woningen met een score tussen de 400 en 499.
Is dakisolatie verplicht bij verhuur?
Verhuurwoningen zonder dakisolatie krijgen 15 strafpunten. Eenmaal een woning 15 strafpunten heeft, mag je het niet meer verhuren.
Verhuur je toch een woning of appartement zonder dakisolatie? Dan kan de rechter het huurcontract opheffen. Dit kan bijvoorbeeld op vraag van de huurder gebeuren. Daarna is het mogelijk dat je jouw dak verplicht moet laten isoleren en dat je een deel van de betaalde huur terug moet betalen aan de huurder.
Je kunt als verhuurder dezelfde sancties krijgen wanneer je woning op een andere manier (bijvoorbeeld onveilige stopcontacten, opstijgend vocht…) 15 strafpunten heeft opgelopen.
Voor een appartementsblok met meerdere mede-eigenaars kan de situatie complexer zijn. Een dak laten isoleren vereist de meerderheid van de stemmen. Wanneer in een appartementsgebouw het merendeel van de eigenaars hun eigen appartement bewonen, bestaat de kans dat ze het dak niet willen laten isoleren. Ze lopen namelijk geen sancties op wanneer ze zelf in het appartement leven.
Stemmen de meeste eigenaars niet in met dakisolatie? Dan kan je wel nog aan de vrederechter vragen om het besluit van de algemene vergadering te veranderen. Zo haal je misschien wel een meerderheid van de stemmen.
Er is echter nog een andere oplossing: de strafpunten voor dakisolatie vallen weg wanneer de woning een goede EPC-score heeft. De woning moet de volgende EPC-score behalen:
- Woningen in open bebouwing: EPC-score van 600 of lager.
- Woningen in halfopen bebouwing: EPC-score van 550 of lager.
- Woningen in gesloten bebouwing: EPC-score van 450 of lager.
- Appartementen: EPC-score van 400 of lager.
Met andere woorden: Als de eigenaars van een appartement erin slagen hun EPC-score onder de 400 kWh/m² te krijgen, dan vallen hun strafpunten weg. Goede opties zijn de plaatsing van dubbele beglazing of een nieuwe verwarmingsketel.
Krijg vrijblijvend advies op maat voor jouw woning
De Vlaamse dakisolatienorm
Op 1 januari 2015 introduceerde de Vlaamse overheid de dakisolatienorm. Dit betekent dat alle zelfstandige woningen in Vlaanderen aan de vereiste isolatienormen moeten voldoen. Het maakt niet uit of het om een eengezinswoning, een appartement of studio gaat. De enige uitzonderingen zijn kamers en daken die kleiner dan 2 m² zijn.
Sinds 2020 moeten de daken van alle woningen (zowel huur- als koopwoningen) die voor 1 januari 2006 op het elektriciteitsnet zijn aangesloten, geïsoleerd worden.
Hieronder bespreken we drie veelgestelde vragen rond de Vlaamse dakisolatienorm.
Hoeveel isolatie is verplicht? Minimumnorm (R-waarde)
De minimumnorm voor dakisolatie is een R-waarde van 0,75m² K/W. Dit komt overeen met een isolatielaag die ongeveer 3 à 4 centimeter dik is. Hou er rekening mee dat dit serieus kan verschillen naargelang het isolatiemateriaal.
De R-waarde of warmteweerstand drukt de isolatiewaarde van een materiaal uit. Hoe hoger deze waarde ligt, hoe beter het materiaal kan isoleren. De R-waarde kan je eenvoudig berekenen door de dikte van het isolatiemateriaal te delen door zijn lambda-waarde.
De lambda-waarde is de warmtegeleidingscoëfficiënt. Hoe lager deze waarde ligt, hoe beter de thermische isolatie van het materiaal is.
Heb je een onbewoonde of onverwarmde zolder? Dan is zoldervloerisolatie ook geldig als dakisolatie. Ook plafondisolatie of een koud dak geldt als dakisolatie wanneer het over het volledige plafond doorloopt en het een R-waarde van 0,75 m² K/W heeft.
Wat als je dak niet geïsoleerd is?
Is je dak niet geïsoleerd of voldoet je woning niet aan de Vlaamse dakisolatienorm? Dan kent een wooninspecteur strafpunten toe. Een huurder of een derde partij zoals een sociaal verhuurkantoor of het OCMW kan namelijk een woningonderzoek aanvragen. Dakisolatie is verplicht bij verhuur, maar niet bij verkoop.
Tussen 2015 en 2020 werd maar een beperkt aantal strafpunten toegekend. Op die manier had de eigenaar voldoende tijd om de nodige isolatiewerken uit te laten voeren.
Sinds 2020 kunnen er 15 strafpunten uitgedeeld worden. Vanaf dit aantal voldoet de woning niet aan de isolatienormen en kan het bijgevolg in aanmerking komen voor een ongeschiktverklaring. Je bent dan verplicht de nodige isolatiewerken uit te laten voeren. Bij weigering kan je vervolgd of beboet worden.
Onderstaande tabel geeft het aantal mogelijke strafpunten voor ontbrekende dakisolatie weer. Zowel de verschillende tijdsperiodes als dakoppervlaktes kleiner en groter dan 16 m2 worden in overweging genomen.
| Tijdsperiode | Strafpunten voor daken kleiner dan 16m² en R-waarde lager dan 0,75m² K/W | Strafpunten voor daken kleiner 16m² en R-waarde lager dan 0,75m² K/W |
|---|---|---|
| 1 januari 2015 tot 31 december 2017 | 1 | 3 |
| 1 januari 2018 tot 31 december 2019 | 3 | 9 |
| Sinds 1 januari 2020 | 9 | 15 |
Enkele belangrijke opmerkingen:
- Is je woning ongeschikt verklaard? Dan mag je het huis zelf nog bewonen, maar niet meer verhuren aan andere mensen. Een eventuele huidige huurder mag in de woning blijven tot het einde van het huurcontract.
- Ontbreekt de dakisolatie bij een appartementsgebouw? Dan is het niet meer zo dat elk appartement in dat gebouw evenveel strafpunten krijgt. Het ontbreken van dakisolatie wordt nu beoordeeld op het niveau van de woning, niet meer op het niveau van het volledige gebouw.
- Is een woning 1 jaar of langer ongeschikt verklaard? Dan kan de eigenaar-verhuurder een boete krijgen. Een uitzondering hierop is als de eigenaar zelf in zijn woning woont en geen andere woning heeft.
Vergelijk gratis offertes en bespaar kosten
Hoe bewijs je dat je dak geïsoleerd is?
Moet je een bewijs voorleggen dat jouw dak aan de isolatieverplichting voldoet? Dan kan je een van de volgende documenten gebruiken:
- Postinterventiedossier (PID). Hierin zitten verschillende plannen van een woning zoals technische installaties, het architectuurplan…
- Een bouwplan of factuur.
- Het energieprestatiecertificaat (EPC) van je woning.
Aan de hand van de officieel vastgestelde R-waarde op het EPC wordt gecontroleerd of je dakisolatie echt aan de isolatienormen voldoet. De minimale R-waarde is 0,75m² K/W. Heb je geen EPC of wordt enkel een standaard-waarde meegegeven?
Dan gaat de woningcontroleur zelf een feitelijke vaststelling van de dakisolatie laten uitvoeren. Bij de verkoop van een woning is dakisolatie niet verplicht.
Meer weten? Stel je vraag via het offerteformulier en krijg advies op maat
Via onderstaand offerteformulier kom je in contact met meerdere specialisten uit jouw regio. Zij geven je gratis meer info rond de huidige Vlaamse isolatienormen. Bovendien kan een deskundige je dak inspecteren en vervolgens advies op maat geven.
Zijn isolatiewerken vereist om aan de regelgeving te voldoen? Dan zorgt een professional ervoor dat alles op een correcte en veilige manier uitgevoerd wordt.